Vragen en antwoorden
’route
Veel gestelde vragen en antwoorden over de Emmalocaties
- Is het ook mogelijk om woontypen op de drie locaties zelf te mixen?
- Is er een financieel kader en hoe weegt dat mee bij de keuze voor een model?
- Hoe zit het met het aantal en type woningen, koop of huurprijs en de doelgroepen?
- Hoe zit het met het woon/zorg onderdeel?
- Wat wordt de invulling van het groen en spelen?
- Hoe hoog wordt er precies gebouwd, ook met het oog op de woningnood? Wordt er rekening gehouden met de schaduwwerking op bestaande bouw?
- Hoe wordt er gedacht over het parkeren?
- Hoe zit het met de technische haalbaarheid van de modellen?
- Hoe wordt de inbreng van deelnemers aan de Passende Puzzelroute gewogen?
- Hoe verhouden de modellen zich tot het huidige bestemmingsplan?
- Waarom worden beide locaties tegelijk ontwikkeld?
- Hoe zit het met de vervuilde grond aan de Slochterenlaan?
- Kunt u meer inzicht geven in een concrete planning voor de ontwikkeling?
- Hoe verhoudt de ontwikkeling van de Emmalocaties zich tot plannen van de gemeente om de riolering en wegen aan te pakken?
- Wat zijn de mogelijkheden tot Zelfbouw of Collectief Particulier Opdrachtgeverschap?
- Wat gebeurt er met de locaties in de tussentijd tot aan de bouw?
- Wordt er rekening gehouden met de verkeer aantrekkende werking van nieuwbouwplannen en het parkeren?
- Is ondergronds parkeren een mogelijkheid?
- Zijn er subsidies (van bijvoorbeeld hogere overheden) beschikbaar?
- Welke bestemming hebben de locaties op dit moment op basis van het bestemmingsplan?
- Wat wordt er verstaan onder een sociale huurwoning?
- Hoe verloopt een evt. verkoop of aanbestedingstraject?
- Wat is de status van eerdere plannen of ideeën voor de Slochterenlaan?
- Hoe zit het met de gasleidingen en het gasstation aan de Slochterenlaan 27a?
1. Is het ook mogelijk om woontypen op de drie locaties zelf te mixen? Het is niet goed mogelijk verschillende woontypen te mixen op de locaties zelf. De reden daarvoor is enerzijds de omvang van de locaties (die staan ca. 20 woningen toe) en anderzijds de betaalbaarheid van de opeenstapeling van ambities, zoals ondergronds parkeren onder de vrije sector appartementen, hogere energieprestaties, evt. houtbouw, circulair inkopen en bouwen binnen beschermd dorpsgezicht passend in het straatbeeld (dat heeft relatief hoge bouwkosten tot gevolg). Ook overhead/plankosten spelen een rol.
2. Is er een financieel kader en hoe weegt dat mee bij de keuze voor een model? In de Projectopdracht die de gemeenteraad vaststelde staat opgenomen dat de Emmalocaties voor de gemeente op zijn minst budgetneutraal ontwikkeld worden. Alle carrousels uit de Passende Puzzelroute voldoen aan dit criterium én geven natuurlijk invulling aan de ambities uit de Projectopdracht. Iedere euro is alternatief aanwendbaar en het is dus ook niet zo dat we de euro’s die we daarna nog overhouden onnodig opmaken. Het Ontwikkelteam biedt het gemeentebestuur een Stedenbouwkundig Programma van Eisen aan conform de Projectopdracht en deze is voorzien van een financiële onderbouwing. De gemeenteraad hakt uiteindelijk de knoop door.
3. Hoe zit het met het aantal en type woningen, koop of huurprijs en de doelgroepen? De Emmalocaties bieden gezamenlijk ruimte aan ca. 60 woningen, waarvan ca. 20 in combinatie met zorg worden aangeboden. Het exacte aantal staat nog niet vast, maar de toekomstige plannen moeten passen binnen de kaders die in het SPvE worden opgenomen. Daardoor kunnen het er niet opeens veel meer worden. Over huur of koop in de vrije sector heeft het Ontwikkelteam geen uitspraken gedaan en voor het middensegment is in de huidige modellen geen ruimte gereserveerd. Prijzen van de vrije sector woningen zijn nog niet bekend, de sociale huurwoningen en de woon/zorg woningen worden verhuurd onder de liberalisatiegrens. De liberalisatiegrens is in 2022 een netto huur van € 763,47 per maand. De Projectopdracht legt de focus op ouderen, o.m. in combinatie met de doorstroombehoefte uit de buurt. Daarnaast moet er een plek komen voor tenminste één woon-zorg initiatief. Qua duurzaamheid zullen er voorwaarden worden gesteld in het SPvE, waaraan toekomstige ontwikkelende partijen moeten voldoen. Houtbouw wordt door het Ontwikkelteam daarbij serieus overwogen.
4. Hoe zit het met het woon/zorg onderdeel? In de Projectopdracht is opgenomen dat er tenminste één woon/zorg initiatief een plek krijgt op de Emmalocaties. Het gaat dan om een vorm van wonen met (gedeeltelijke) zorg. Om appartementen die in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag. Het Ontwikkelteam maakt geen keuze voor het type zorg of voor een specifieke organisatie. Wel is ‘uitnodigend’ een uitgangspunt. Het betekent dat het initiatief in verbinding moet staan met de buurt en haar bewoners. Het Ontwikkelteam is er nog niet over uit hoe het woon/zorg initiatief in te kaderen in het SPvE. Er is tot nu toe vooral gekeken naar de ruimtelijke inpasbaarheid op de drie locaties, mede op basis van uitgangspunten die verschillende initiatieven vrijblijvend met het Ontwikkelteam hebben gedeeld.
5. Wat wordt de invulling van het groen en spelen? Het speelveld blijft een openbaar toegankelijk gebied, bedoeld voor ontmoeting en spel voor alle leeftijden. De exacte invulling daarvan volgt in een later stadium, wanneer we precies weten wat er gebouwd gaat worden. Het is wel de bedoeling dat de Emmaschool van het speelveld gebruik kan blijven maken. Uitgangspunt voor het SPvE is dat de grote bomen blijven staan. Er is niet specifiek ruimte gereserveerd voor bijvoorbeeld een gezamenlijke tuin of collectief project. Dat hangt erg af van het uiteindelijke ontwerp en is ook een onderdeel waar toekomstige ontwikkelende partijen zich bijvoorbeeld mee kunnen onderscheiden.
6. Hoe hoog wordt er precies gebouwd, ook met het oog op de woningnood? Wordt er rekening gehouden met de schaduwwerking op bestaande bouw? De modellen gaan allemaal uit van drie bouwlagen (begane grond, 1e en 2e verdieping) waarbij de derde bouwlaag een kap-vorm aanneemt. Alleen op de Slochterenlaan Noord is bij het vrije sector model gedeeltelijk een vierde bouwlaag (3e verdieping met kap-vorm) toegepast. In alle gevallen is rekening gehouden met de schaduwwerking op bestaande bouw en wordt zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij het omliggende straatbeeld. Ook in het Spiegel is hoogbouw denkbaar, maar in de Projectopdracht is de bouwhoogte grotendeels beperkt tot 3 bouwlagen, wat een sterke wens is van veel omwonenden.
7. Hoe wordt er gedacht over het parkeren? In de Projectopdracht staat dat de Emmalocaties dienen te voldoen aan het parkeerbeleid [link] van de gemeente Gooise Meren. In het bijzonder betekent dit voor de Emmalocaties dat het de eigen broek ophoudt: de parkeervraag moet in hetzelfde plangebied gerealiseerd worden en niet afgewenteld worden op de omliggende buurt. Ook staat er in de opdracht dat de Emmalocaties een plek moeten worden waar de deeleconomie wordt gestimuleerd. Het meest vanzelfsprekende voorbeeld daarvan is de deelauto, zeker met het openbaar vervoer in de buurt. De uiteindelijke parkeeroplossing moet dus passen binnen de kaders van de Projectopdracht en wordt in het SPvE goed onderbouwd
8. Hoe zit het met de technische haalbaarheid van de modellen? Alle gepresenteerde modellen zijn technisch haalbaar, o.a. wanneer het gaat om bodemverontreiniging, waterhuishouding, gasleidingen, riolering en uitvoering tijdens de bouw. En het blijft een punt van aandacht tijdens de verdere planvorming.
9. Hoe wordt de inbreng van deelnemers aan de Passende Puzzelroute gewogen? Op basis van alle inhoudelijke argumenten zal het Ontwikkelteam een afweging maken en één scenario uitwerken voor de drie Emmalocaties. Dat is niet hetzelfde als ‘meeste stemmen gelden’ en die modellen worden het. Het scenario krijgt een plek in het concept-Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE). De modellen die in het scenario gebruikt worden zullen ongetwijfeld nog geoptimaliseerd worden en afwijken van wat er nu getoond is. In het SPvE komen ook de andere thema’s aan de orde die tijdens de Passende Puzzelroute nog niet met de buurt zijn besproken, zoals spelen en ontmoeten, duurzaamheid, groen, biodiversiteit en deeleconomie. Het concept-SPvE krijgt u nog te zien met de uitnodiging om ook daar uw reactie op te geven.
10. Hoe verhouden de modellen zich tot het huidige bestemmingsplan?Alle modellen die zijn gepresenteerd zijn tijdens de Passende Puzzelroute zijn strijdig met het huidige bestemmingsplan ‘Het Spiegel – Prins Hendrikpark 2010’. Deze vindt u digitaal op ruimtelijkeplannen.nl. Op de Fortlaan rust nu nog een maatschappelijke bestemming voor bijvoorbeeld een school en op de Slochterenlaan rust op het noordelijke deel en het speelveld nog een bedrijfsbestemming. Op Slochterenlaan zuid rust een groen bestemming. Dit betekent dat voor de uitvoering van de plannen alle bestemmingen eerst gewijzigd moeten worden.
11. Waarom worden beide locaties tegelijk ontwikkeld? Wanneer we kijken naar de behoefte op buurtniveau dan kan het zo zijn dat er meer ambities gerealiseerd kunnen worden als we beschikken over de ruimte van beide locaties. 1+1 kan 3 zijn. Die mogelijkheid willen wij niet op voorhand uitsluiten.
12. Hoe zit het met de vervuilde grond aan de Slochterenlaan? Het overgrote deel van het terrein aan de Slochterenlaan is gesaneerd in 2010. Alleen ter hoogte van gasleidingen, boomwortels en strak langs de rand van het terrein is restverontreiniging aanwezig. Deze restverontreiniging vormt geen belemmering voor toekomstige ontwikkelingen.
13. Kunt u meer inzicht geven in een concrete planning voor de ontwikkeling? De Projectopdracht is vastgesteld door de gemeenteraad. Daarna volgt de fase van het formuleren van het Programma van Eisen voor de ontwikkellocaties (2022), aanbesteding of prijsvraag (2023) ontwerp en bouw (2023-2025).
14 .Hoe verhoudt de ontwikkeling van de Emmalocaties zich tot plannen van de gemeente om de riolering en wegen aan te pakken?Deze plannen volgen de bouwontwikkelingen op. Anders zal zwaar verkeer onnodig veel kapot rijden.
15. Wat zijn de mogelijkheden tot Zelfbouw of Collectief Particulier Opdrachtgeverschap? Wij staan daar vooralsnog voor open, maar verwachten van dergelijke partijen evenveel kwaliteit en rechtszekerheid als van ontwikkelaars en corporaties.
16. Wat gebeurt er met de locaties in de tussentijd tot aan de bouw? De noodgebouwen en dependances zijn inmiddels gesloopt. De oude Emmaschoollocatie aan de Fortlaan wordt sinds mei 2022 tijdelijk gebruikt als onderwijslocatie voor kinderen uit Oekraïne.
17. Wordt er rekening gehouden met de verkeer aantrekkende werking van nieuwbouwplannen en het parkeren? Ja, in nieuwbouwplannen moet altijd verantwoording worden afgelegd als het gaat om verkeer en parkeren.
18. Is ondergronds parkeren een mogelijkheid? Aanvankelijk lag dat niet voor de hand, mede vanwege de hoogte van het grondwater. We zien daar inmiddels wel mogelijkheden voor.
19. Zijn er subsidies (van bijvoorbeeld hogere overheden) beschikbaar? Dat is nog niet bekend.
20. Welke bestemming hebben de locaties op dit moment op basis van het bestemmingsplan? Het terrein aan de Fortlaan 9 heeft een maatschappelijke bestemming, specifiek voor onderwijshuisvesting, kinderopvang, etc. De locatie aan de Slochterenlaan kent voor het grootste deel de bestemming Bedrijven t/m categorie 2.
21. Wat wordt er verstaan onder een sociale huurwoning? Voor een sociale-huurwoning gelden maximale huurprijzen op het moment dat een huurcontract gesloten wordt (prijspeil 2020: €737,14) en een maximale huurverhoging. Huurders van een socialehuurwoning kunnen veelal ook huurtoeslag krijgen. In de vrije sector gelden deze regels niet.
21. Hoe verloopt een evt. verkoop of aanbestedingstraject? Dat bepalen we graag samen met alle stakeholders. Een mogelijkheid is uiteindelijk een prijsvraag op te stellen, waarbij ook de buurt vertegenwoordigd is in de beoordelingscommissie.
22. Hoe verloopt een evt. verkoop of aanbestedingstraject? Dat bepalen we graag samen met alle stakeholders. Een mogelijkheid is uiteindelijk een prijsvraag op te stellen, waarbij ook de buurt vertegenwoordigd is in de beoordelingscommissie.
23. Wat is de status van eerdere plannen of ideeën voor de Slochterenlaan? We starten met een schone lei. Eerdere plannen of ideeën van de gemeente die de revue hebben gepasseerd zijn niet meer aan de orde.
24. Hoe zit het met de gasleidingen en het gasstation aan de Slochterenlaan 27a? Het gasstation is aan vervanging toe. Wij zijn met Liander in gesprek over de juiste timing ervan in relatie tot de ontwikkeling van het omliggende terrein.
deel deze pagina